Содержание
- Что такое ВРИ и где его посмотреть
- Три основных ВРИ и что разрешено
- Можно ли построить жилой дом при ВРИ 13.2
- Три участка, три разных вердикта
- Прописка при ВРИ «ведение садоводства»
- Что спросить у продавца про ВРИ
- Можно ли поменять ВРИ
- Порядок действий, если ВРИ или статус дома не подходят
- Типичные ошибки
- Как это устроено в Изумрудных Кронах
- Частые вопросы
- Что почитать дальше
- Источники
ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2 по классификатору Росреестра) разрешает отдыхать и выращивать урожай для собственных нужд и размещать на участке садовый дом или жилой дом, хозяйственные постройки и гараж. То есть построить жилой дом на таком участке можно, если это разрешает территориальная зона и правила застройки. Прописаться можно, только если дом признан жилым и зарегистрирован как жилой. Сам ВРИ ещё не решает вопрос, он лишь один из трёх документов, которые нужно проверить: ВРИ, категория земель и территориальная зона.
Свободные участки, их площадь и цену видно на снимках с дрона: посмотреть участки на карте посёлка. От 50 000 ₽ за сотку, газовая труба проходит вдоль границ участков.
Коротко
- код ВРИ «ведение садоводства» в классификаторе Росреестра (приказ П/0412 от 10.11.2020)
- 13.2
- «ведение огородничества»: жилой дом не предусмотрен
- 13.1
- «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС)
- 2.1
Что такое ВРИ и где его посмотреть
Вид разрешённого использования это запись в ЕГРН о том, как можно использовать участок. Её видно в выписке ЕГРН в строке «вид разрешённого использования». Если в выписке старая формулировка «для ведения садоводства» или «для садоводства», это тот же смысл, по классификатору 2020 года они приведены к коду 13.2.
ВРИ путают с категорией земель. Категория (земли населённых пунктов, сельхозназначения) отвечает на вопрос «где участок», ВРИ на вопрос «что можно делать». Разница важна: при одном и том же ВРИ правила на землях населённого пункта и на землях сельхозназначения могут отличаться.
Три основных ВРИ и что разрешено
| ВРИ | Код | Жилой дом | Садовый дом | Прописка |
|---|---|---|---|---|
| Ведение огородничества | 13.1 | нет | нет, только хозпостройки | нет |
| Ведение садоводства | 13.2 | да, если разрешает зона и правила застройки | да | только если дом признан жилым |
| Индивидуальное жилищное строительство | 2.1 | да | не нужен | да, после регистрации жилого дома |
Можно ли построить жилой дом при ВРИ 13.2
Классификатор Росреестра для кода 13.2 допускает размещение садового дома, а также жилого дома для собственных нужд. На практике стройка определяется ещё двумя вещами. Первое, в какой территориальной зоне находится участок по правилам землепользования и застройки. Второе, нет ли ограничений по охранным зонам (газопровод, ЛЭП, водные объекты). Если зона не допускает жилую застройку, жилой дом зарегистрировать не получится даже при ВРИ 13.2.
Строительство ведут через уведомление в местную администрацию (уведомительный порядок по Градостроительному кодексу): вы подаёте уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ), а после завершения уведомление об окончании (ст. 55 ГрК РФ). Подробности в нашей инструкции как признать садовый дом жилым.
Три участка, три разных вердикта
Одинаковое «садоводство» в объявлении ещё ничего не гарантирует. Вот три условных случая с одинаковым ВРИ 13.2.
| Участок | Территориальная зона | Охранные зоны | Что получится |
|---|---|---|---|
| А | допускает жилую застройку | нет | можно строить жилой дом, регистрироваться после оформления |
| Б | допускает только садовые дома | нет | можно строить садовый дом, признание жилым зависит от решения комиссии |
| В | допускает жилую застройку | газопровод в 3 м от границы | дом нужно отодвинуть за пределы охранной зоны, это отнимет часть площади |
Все три участка в объявлении называются «ИЖС-подобными», но юридически разные. Поэтому правило одно: не верьте формулировке в объявлении, смотрите выписку, зону и охранные зоны.
Прописка при ВРИ «ведение садоводства»
Зарегистрироваться по месту жительства можно в жилом доме. Садовый дом сначала нужно признать жилым по процедуре постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Это значит, что не любой дом на садовом участке подходит, и не любой участок. Конституционный Суд ещё в 2008 году (постановление № 7-П) указал, что отказ в регистрации в пригодном для проживания доме из-за статуса садового участка нарушает права граждан, но на практике вопрос решают по документам.
Что смотреть:
- ВРИ в выписке ЕГРН;
- категория земель;
- территориальная зона по ПЗЗ (на публичной кадастровой карте);
- назначение дома в ЕГРН: «жилое» или «нежилое»;
- наличие надписи «жилой дом» в техническом плане.
Все детали разобраны в статье прописка в СНТ.
Проверка ВРИ перед покупкой
- Выписка ЕГРН заказана и ВРИ в ней читается
- Категория земель известна
- Территориальная зона по ПЗЗ допускает жилой дом
- Если дом уже стоит, он зарегистрирован как жилой, а не садовый
- Известны охранные зоны на участке (газопровод, ЛЭП, водные объекты)
- Можно ли менять ВРИ, и сколько это стоит, спросили у продавца
- Результат записан в договоре, а не только устно
Что спросить у продавца про ВРИ
Задайте эти вопросы до брони и сохраните ответы:
- Какой ВРИ записан в выписке ЕГРН на именно этот участок (а не «в целом по посёлку»)?
- В какой территориальной зоне он находится по правилам землепользования и застройки?
- Есть ли в посёлке дома, уже признанные жилыми, и можно ли увидеть выписку на один такой дом?
- Есть ли на участке охранные зоны и где они проходят?
- Кто вам подтвердит, что дом на этом участке можно будет зарегистрировать как жилой?
Если на последний вопрос продавец отвечает общей фразой, просите пример: выписку на уже построенный и зарегистрированный дом.
Можно ли поменять ВРИ
Изменение ВРИ возможно, если новый вид допускается территориальной зоной. Порядок зависит от региона и зоны: сроки и нужные документы уточняйте в Росреестре и в администрации округа. На землях сельхозназначения возможности меньше, чем на землях населённых пунктов. Поэтому смотреть нужно не на мечту, а на зону.
Порядок действий, если ВРИ или статус дома не подходят
Как выйти из тупика
- Закажите выписку ЕГРН и посмотрите, что записано в ВРИ и в сведениях о доме (жилое, нежилое, садовый дом).
- Узнайте в администрации округа, в какой территориальной зоне участок и какие виды использования она допускает.
- Если зона допускает жилую застройку, а дом записан как садовый, готовьте документы на признание садового дома жилым.
- Если зона не допускает жилую застройку, смена ВРИ на жилой бессмысленна, обсуждайте с продавцом другой участок или цену.
- Все промежуточные ответы получайте письменно, а решение о покупке принимайте после них.
Предупреждение для тех, кто покупает «под ключ» с расчётом на постоянную прописку: заложите в график время на эти шаги. Сроки рассмотрения заявлений зависят от администрации и Росреестра и могут растянуться, поэтому не планируйте переезд и школу для детей на дату, раньше которой документы гарантированно не придут. Для сезонной дачи это не проблема, для постоянного жилья это главный риск проекта.
Типичные ошибки
Что делают чаще всего неправильно
Покупают участок с ВРИ «огородничество» и надеются построить дом: такой ВРИ жилой дом не допускает. Считают, что слово «садоводство» автоматически даёт прописку. Не проверяют зону и охранные зоны, а потом переносят уже начатый фундамент. Верят устному «всё оформим», не записав это в договор.
Как это устроено в Изумрудных Кронах
Изумрудные Кроны это посёлок у деревни Костино в Петушинском округе, управление идёт через управляющую компанию продавца. Точный ВРИ в выписках наших участков и территориальная зона по правилам землепользования уточняются, мы их здесь не называем и не обещаем прописку без документов. Три документа, которые нужно увидеть до брони: выписка ЕГРН на ваш участок с точной формулировкой ВРИ, выписка на построенный в посёлке жилой дом и фрагмент правил землепользования с зоной. Отступы по нормативам, своего регламента застройки в посёлке нет. Охранные зоны внутренних ЛЭП на участках есть, застройке они не мешают. Свободные участки на карте.
Лучше один раз увидеть участок и пруд вживую: записаться на просмотр в выходные или будни. Трансфер со станции Петушки на показ по договорённости.
Частые вопросы
Чем ВРИ «ведение садоводства» отличается от ИЖС?
ИЖС рассчитан на постоянное жильё, а садоводство на выращивание культур и отдых. Но код 13.2 допускает и жилой дом, если это разрешает территориальная зона.
Можно ли прописаться на участке с ВРИ «ведение садоводства»?
Можно, если дом признан жилым и зарегистрирован как жилой. Нужна выписка ЕГРН с назначением «жилое».
Что такое садовый дом?
Это здание для сезонного проживания и хранения урожая. Он не предназначен для постоянной регистрации, пока не признан жилым.
Можно ли поменять ВРИ на ИЖС?
Только если зона допускает ИЖС. Решение принимают при обращении в орган местного самоуправления и Росреестр.
Какой ВРИ у участков в Изумрудных Кронах?
Точный ВРИ записан в выписке ЕГРН на каждый участок, и мы его уточняем у продавца. Попросите выписку на выбранный участок до брони и сверьте формулировку с кодом 13.2 классификатора.
Что почитать дальше
Нужны документы на конкретный участок? Запишитесь на просмотр и попросите выписки.
Источники
- Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (классификатор видов разрешённого использования), сверяйте актуальную редакцию
- Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 (признание помещения жилым), сверяйте актуальную редакцию
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1 и 55 (уведомительный порядок), сверяйте актуальную редакцию
- Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве, сверяйте актуальную редакцию
- Публичная кадастровая карта НСПД, сверяйте актуальную редакцию